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Immobilien
Grundlagen und Wissenswertes rund um die eigenen vier Wände
Das Vermögen der Deutschen wächst seit Jahren beständig und damit auch der Wunsch nach einer Kapitalanlage, die solide, sicher und rentabel ist. Dazu kommt die mit rund 40 Prozent im Vergleich mit anderen Ländern verhältnismäßig niedrige Wohneigentumsquote. In Ballungszentren wie beispielsweise im Ruhrgebiet liegt diese Quote häufig sogar deutlich niedriger bei 12 bis 15 Prozent. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, deswegen zählen die eigenen vier Wände seit Generationen zu den wichtigsten erstrebenswerten Lebenszielen, sei es um für die Familie ein eigenes Reich zu schaffen, zur späteren Altersvorsorge oder als Kapitalanlage. Neben dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses lässt sich die Assetklasse Immobilie ebenso durch Investitionen in gewerbliche Büroimmobilien, industrielle Produktionsanlagen, unternehmerisch geprägte Freizeit-, Hotel- und Wellnessimmobilien oder Handels- und Projektentwicklungsimmobilien abbilden. Ebenso vielfältig sind die Beteiligungsmöglichkeiten, entweder direkt durch unmittelbaren Kauf, über Bauträger- und Handelsgesellschaften oder indirekt durch Immobilienfonds, Immobilienaktien oder die erst 2007 eingeführten REITs (Real Estate Investment Trusts). Laut dem Institut für Wirtschaftsforschung beträgt der Wert des gesamten Immobilienvermögens in Deutschland rund 7100 Milliarden Euro, davon stammen rund 3700 Milliarden Euro aus dem privaten Anlagevermögen.
Gründe für den Immobilienerwerb
Mit dem Kauf einer Immobilie erwirbt der Käufer einen realen Gegenwert in Form eines Grundstücks oder eines Hauses, damit erfolgt die Investition als Realvermögen oder Sachwertanlage. Im Gegensatz dazu stellen festverzinsliche Wertpapiere, in Form abstrakter Schuldbuchforderung gegen die öffentliche Hand oder Unternehmen am Kapitalmarkt, Geldvermögen dar. Diese bergen in Zeiten hoher Inflationsraten die Gefahr erhebliche Verluste der Kaufkraft zu erleiden. Gerade ältere Mitbürger haben diese Erfahrungen in der ersten Hälfte des vorhergehenden Jahrhunderts bereits zweimal erlebt und sind deswegen entsprechend vorsichtig bei der Auswahl Ihrer Kapitalanlagen. Die durchschnittliche Inflationsrate der letzten 40 Jahre lag in Deutschland bei 3,1 Prozent, die Wertsteigerung von Wohnimmobilien im gleichen Zeitraum betrug dagegen 4,3 Prozent, damit schützte diese Anlageform vor der Geldentwertung. Ausgehend von steigender Staatsverschuldung, Geburtenrückgängen und der steigenden Lebenserwartung der deutschen Bevölkerung wächst der Bedarf an weiteren Säulen der privaten Altersvorsorge. Die Schaffung von Immobilieneigentum kann durch Eigennutzung Schutz vor übermäßigen Mieterhöhungen oder durch Vermietung zusätzliche laufende Zusatzerträge zur bestehenden Altersabsicherung liefern.
Steuervorteile
Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, kann dabei auch Steuern sparen. Bauherren von neuen sowie Erwerber von gebrauchten Immobilien können die lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung) nutzen.
Je nach Alter der Gebäude beträgt diese Abschreibung 2 oder 2,5 Prozent die jeweils 50 bzw. 40 Jahre lang geltend gemacht werden kann. Die lineare AfA gilt nur für vermietete, nicht für selbstgenutzte Immobilien, abgesetzt werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück - denn Grund und Boden hat im Gegensatz zu Gebäuden eine fast ewige Haltbarkeit und nutzt sich nicht ab. Darlehenszinsen sind ebenso Kosten, die vom zum versteuernden Einkommen abgezogen werden können. Zudem gibt es noch eine zusätzliche Steuererleichterung für Käufer besonders erhaltenswerter alter Bauwerke: die Denkmalschutz- und Sanierungsabschreibung.
Immobilieninvestitionen sind im Vergleich mit anderen Anlageformen eher langfristig zu sehen, so kann die Reaktionsgeschwindigkeit der Preisentwicklung gut mit einem Öltanker verglichen werden. Tritt einmal eine Änderung der Verlaufsrichtung ein, so schreitet diese wegen der langen Zeitspanne angefangen von der Planung, über die Genehmigung und der Baufertigstellung nur sehr zögerlich voran.
Direkter Immobilienerwerb
Beim direkten Erwerb der Immobilie sollten wegen des langfristigen Charakters und der hohen Anschaffungskosten, die in der Regel ein Vielfaches des Bruttojahreseinkommens betragen, auch langfristige Nutzungsaspekte die entscheidenden Kriterien für die Art, die Größe, Beschaffenheit und die Lage der Immobilie sein. Neben den direkt ermittelbaren Fakten wie Baujahr, Grundstücksgröße, Wohn- und Nutzfläche erfordert es viel Wissen zur Bauausführung und Qualität um den realistischen Wert einzuschätzen. Gutachten zur Bausubstanz, Schallschutz, Wärmedämmung und der Energiepass sind ebenso unverzichtbar wie eine kritische Überprüfung der Leitungsnetze, Heizungs- und Elektroanlagen und der Beschaffenheit von Keller, Dachkonstruktion, Türen und Fenster. Branchenfremde Immobilienkäufer sind gut beraten einen oder mehrere versierte Fachleute zu Rate zu ziehen.
Maklerkauf
Immobilienmakler treten als Mittler zwischen Käufer und Verkäufer auf, das kann entweder in Form eines Alleinauftrags erfolgen oder der Auftrag geht an mehrere Makler, die anschließend unabhängig voneinander versuchen die Immobilie zu verkaufen. Kaufinteressenten werden entweder über Zeitungsanzeigen, durch Immobilienportale im Internet oder aber durch persönliche Kontakte gewonnen. Neben der Aquisition möglicher Kaufinteressenten übernimmt der Makler in der Regel auch die komplette Informationsversorgung (Exposé, Grundrisse, Baubeschreibung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, etc.) inklusive der gemeinsamen Objektbesichtigung. Dafür erhebt der Makler eine Courtage, die zwischen 3 und 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt, fällig wird diese in der Regel mit Abschluß des notariellen Kaufvertrags.
Bauträgermodell und Erwerbermodell
Bauträger sind Unternehmer, deren Geschäftstätigkeit sämtliche Vorbereitungsmaßnahmen und die anschließende Durchführung von Bauvorhaben beinhaltet. Er handelt im eigenen Namen und schließt alle mit dem Bauvorhaben in Verbindung stehenden Verträge selbst ab. Damit wird er rechtlich Eigentümer mit allen daraus entstehenden Rechten und Pflichten bevor die Immobilie an den Käufer übergeht. Grundlage dafür liefert ein Bauträgervertrag, in dem der Bauträger verpflichtet wird, die Herstellungsleistungen in einer fest vereinbarten Qualität, zu einem festen Preis mit einem festen Fertigstellungstermin zu erbringen. Einzelne Nebenleistungen wie die Finanzierungsvermittlung, Bestellung eines Treuhänders, Mieterauswahl können auf Dritte übertragen werden und führen damit steuerlich zu absetzbaren Werbungskosten. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug zu einer anteiligen Zahlung des Kaufpreises je nach Baufortschritt. Ähnlich wie das Bauträgermodell funktioniert das Erwerbermodell, hierbei erwirbt der Käufer allerdings eine Wohnung oder eine Haushälfte in einem bereits bestehenden Objekt, das kann ein bereits lange bestehendes Wohnungsobjekt oder eine neu erstelltes Objekt sein, in letzterem Fall spricht man von einem Ersterwerbermodell. Bei beiden Modellen erwirbt der Käufer das Objekt direkt von einem professionellen Immobilienhändler, das spart Zeit, Aufwand für die Organisation und möglicherweise viel Ärger. Andererseits schlägt sich Preis für die vorausgegangene unternehmerische Leistung eines Projektentwicklers auch im höheren Verkaufspreis nieder.
Anschaffungsnebenkosten
Zusätzlich zum Kaufpreis fällt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent vom Kaufpreis an, diese gilt für inländische Grundstücke und wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben. Sie ist einen Monat nach dem Eigentumsübergang fällig. Wurde die Immobilie durch einen Immobilienmakler vermittelt, hat dieser Anspruch auf die Maklercourtage, die je nach Region zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises liegen kann. Weitere 1,5 bis 2 Prozent sollten für die Notar- und Grundbuchkosten einkalkuliert werden. Und falls eine Finanzierung einer Bank oder eines Finanzierungsvermittlers in Anspruch genommen wurde, summieren sich dabei die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren nochmals auf 1 bis 3 Prozent der Darlehenssumme. Bei einem Grundstück das gekauft und anschließend bebaut werden soll kommen darüber hinaus noch weitere Kosten auf den Eigentümer zu:
- Erschließungskosten für Strom und Wasser
- Bodengutachten
- Architektenhonorare
- Genehmigungs- und Behördengebühren
Alles in Allem sollte man also die Anschaffungsnebenkosten je nach Umfang in einer Bandbreite von 10 bis teilweise sogar 20 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.
Eigentumsübergang und Auflassung
Weil mit dem Immobilienerwerb weitreichende Rechte und Pflichten verbunden sind, sind zum Schutz von Käufer und Verkäufer besondere Vorschriften bei der Eigentumsübergabe einzuhalten. So muss gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Kaufvertrag zwischen den beiden Parteien von einem Notar beurkundet werden. Rechtmässiger Eigentümer wird der neue Käufer erst mit der Eintragung in das Grundbuch, diese Eintragung nimmt das Grundbuchamt vor, das kann allerdings nicht sofort erfolgen, in der Regel dauert diese Eintragung zwischen 3 Wochen und 3 Monaten. Bis zur Grundbucheintragung muss eine Art Reservierung für den Käufer, die sogenannte Auflassung, erfolgen. Diese Auflassung muss in Gegenwart des Notars erklärt werden und wird daher meist direkt im Kaufvertrag mit aufgenommen.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein bei den Amtsgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, das die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück erfasst und dokumentiert. Es gibt Auskunft über:
- die Eigentümer eines Grundstücks
- die mit dem Grundstück verbundenen Rechte
- die mit dem Grundstück verbundenen Lasten und Beschränkungen
- bestehende Grundpfandrechte ( Hypotheken oder Grundschulden)
Allerdings kann nicht jeder beliebige aus reinem Kaufinteresse das Grundbuch einsehen. Es muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden, das größer als das schutzwirkende Interesse des Eingetragenen ist. Das ist zum Beispiel bei Banken, die sich vor einer Kreditvergabe an den Eigentümer, über die rechtliche Situation vergewissern wollen der Fall.
Indirekte Anlage in Immobilien
Offene Immobilienfonds
Neben dem direkten Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Bürogebäudes stellen Immobilienfonds eine sehr effektive Möglichkeit zur Kapitalanlage in Immobilien dar. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds werden rechtlich den Investmentfonds zugeordnet und unterliegen demnach auch den entsprechenden Aufsichtsbehörden. Anleger die Geld in den offenen Immobilienfonds investieren geben der Depotbank einen Kaufauftrag, diese überweist den Kaufbetrag an die Investmentgesellschaft und erhält im Gegenzug einen Anteilschein der dem Anleger ins Depot gebucht wird. Dieses Wertpapier verbrieft den Anspruch auf eine bestimmte Stückzahl des jeweiligen offenen Immobilienfonds inklusive der daraus entstehenden Rechte auf eine jährliche Ertragsausschüttung. Ein Verkauf ist tagtäglich möglich und geht in der umgekehrten Reihenfolge eines Anteilkaufs vonstatten. Der Anlegerschutz bei offenen Immobilienfonds ist sehr hoch, das Anlagekapital wird als sogenanntes Sondervermögen verwaltet, es ist damit strikt vom Unternehmenskapital des Fondsemittenten getrennt und somit im Insolvenzfall der Gesellschaft vor Zugriffen der Gläubiger geschützt. Dieser Schutz der Anleger wurde im Jahr 1957 durch die Verabschiedung des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) eingeführt und seitdem mehrmals modifiziert. Seit 2004 wurde es durch das Investmentgesetz abgelöst.
Um eine ausreichende Risikostreuung zu erreichen, muss ein offener Immobilienfonds vier Jahre nach Auflegung mindestens aus zehn unterschiedlichen Grundstücken bzw. Immobilien bestehen, keines der Einzelinvestitionen darf mehr als 15 Prozent des Sondervermögens übersteigen. Die Anlagemittel werden in der Praxis bevorzugt in gewerblich genutzte Grundstücke, an wirtschaftlich interessanten Standorten investiert. Darüber hinaus senkt je nach regionaler Ausrichtung des Fonds eine Streuung auf viele unterschiedliche Portfolioimmobilien (es können weit über 50 Objekte sein) in Deutschland, Europa oder rund um den Globus die Risiken gegenüber einer Anlage in eine Einzelimmobilie. Daneben werden Anteile an Geldmarkt- und kurzlaufenden festverzinslichen Wertpapieren gehalten um die jederzeitige Rücknahme von Anteilscheinen zu gewährleisten. Neben der hervorragenden Diversifikation ist die niedrige Einstiegsgröße ein besondere Vorteil dieser Assetklasse: Bereits ab 50 Euro können Privatanleger mit offenen Immobilienfonds langfristig Vermögen aufbauen.
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Fonds sind Beteiligungen, der Investitionsgegenstand besteht aus einer oder mehreren Immobilien. Sowohl der Anzahl der Investitionsobjekte als auch die gesamte investierte Anlagesumme ist von Anfang festgelegt und im Emissionsprospekt beschrieben. Anleger können sich nur in der Platzierungsphase der Anteile, die bereits lange vor Baubeginn startet, an dem Projekt beteiligen. In der Regel sind dabei Mindestsumme die zwischen 5.000 und 25.000 Euro liegen erforderlich. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds werden keine jederzeit handelbaren Anteilscheine herausgegeben, sondern der Investor geht eine unternehmerische Beteiligung, meist als Kommanditanteile, mit allen daraus resultierenden Chancen und Risiken ein. Die Laufzeit des geschlossenen Fonds steht von Anfang an fest, üblich sind zwischen 15 und 25 Jahren. Zusätzlich zu dem bei Investoren eingeworbenen Eigenkapital wird in der Regel noch zusätzliches Fremdkapital beschafft um anschließend die geplanten Immobilienobjekte zu kaufen und zu bewirtschaften.
Die aus dem Betrieb der Projekte erwirtschafteten Gewinne, werden einmal jährlich an die Anleger ausgeschüttet, die Höhe der Ausschüttung wird von der ebenso jährlich stattfindenden Gesellschafterversammlung beschlossen. Vor dem Jahr 2005 wurden Anlaufverluste aus geschlossenen Immobilienfonds dem Investor steuerlich zugerechnet. Diese Verlustzuweisung konnte mit anderen Einkommen verrechnet und somit zur Senkung der persönlichen Einkommensteuer benutzt werden. Mittlerweile können diese Anfangsverluste nur noch mit Gewinnen aus der gleichen Einkommensart verrechnet werden, die geschlossenen Fonds haben sich deswegen zu Renditeobjekten entwickelt, deren Hauptziel die Erwirtschaftung einer möglichst hohen Nachsteuer-Rendite ist. Gut konzipierte und qualitativ hochwertige Beteiligungen erreichen Nachsteuer-Rendite über 7 % jährlich. Am Ende der Laufzeit erfolgt die Veräußerung der Immobilienobjekte, aus dem Erlös wird das Fremdkapital getilgt und das Restkapital an die Investoren ausgeschüttet, anschließend wird Fonds wieder geschlossen.
Immobilienaktien und REITs
Immobilienaktien sind normale börsengehandelte Aktien, deren Geschäftszweck klar auf die Assetklasse Immobilien focussiert ist. Der genaue Schwerpunkt kann auf dem Erwerb voll nutzbarerer Immobilien und der anschließenden Bewirtschaftung oder dem Kauf von Grundstücken mit dem Ziel der Errichtung von Bauwerken oder Um- und Ausbau bzw. der Weiterentwicklung bestehender Objekte liegen. Ebenso gibt es Immobilienaktiengesellschaften die sich ausschließlich auf den Zwischenhandel mit Immobilien konzentrieren. Da die Geschäftsmodelle so unterschiedlich sind, können auch die Chancen und Risiken von Immobilienaktien völlig unterschiedlich ausfallen. Ein reiner Verwalter eines Immobilienportfolios mit nachhaltig erzielbaren regelmäßigen Mieteinnahmen wird deutlich stetigere und sicherere Erträge erwirtschaften als ein Projektentwickler dessen Gewinne davon abhängig sind ob bzw. zu welchem Preis er die errichteten Objekte veräußern kann. Vor der Anlage in Immobilienaktien sollten Sie sich daher sehr intensiv mit der Ausrichtung des Unternehmens beschäftigen. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine besondere Form der Immobilienaktien, die Unternehmen müssen den Großteil Ihres Gewinns als Dividende ausschütten. Auf Ebene der Gesellschaft sind die Gewinne steuerfrei, die Aktionäre versteuern Ihre Dividende nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Bei den in Deutschland seit Anfang 2007 zugelassenen G-REITs muss das Vermögen an Immobilien mindestens 75 Prozent ausmachen, darüber hinaus müssen mindestens 90 Prozent des Gewinns an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Bei Nichteinhaltung dieser Regeln droht der Verlust der Steuerfreiheit.
