Die letzten Jahre waren von sinkenden Inflationsraten geprägt, bezogen auf die Konsumentenpreise. Gleichzeitig sanken die Zinsen auf atemberaubend niedrige Niveaus.

Die Hypothekenzinsen sind in Deutschland seit 2008 bei 10-jähriger Zinsbindung von rund 5% auf deutlich unter 2% gefallen (vernünftige Beleihung und Bonität vorausgesetzt).

So langsam aber sicher setzt sich in den Köpfen der Menschen der Glaube fest, dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben werden. Dies kann bei Immobilien dazu führen, dass die Preise noch deutlich weiter anziehen werden, als sie dies ohnehin schon getan haben. In München z.B. sind die Wohnungspreise seit Ausbruch der Finanzkrise um gut 50% gestiegen.

Dazu müssen Sie sich folgende Kalkulation vor Augen führen:

Bei vermieteten Objekten verwendete man in “nomalen Zeiten” als Faustformel: Fairer Preis = ungefähr 12-16* Jahres-Nettokaltmiete (das ist natürlich stark von Objekt und Lage abhängig). Bei einem Zinssatz von 5% kann mit einem 20er-Faktor auf die Nettokaltmiete mit den Mieterträgen exakt die Zinsen bedienen. Da es ja noch weitere Kosten gibt, die nicht umlagefähig sind (Renovierungen etc.) muss man mit einem Abschlag kalkulieren.

Ein 14er-Multiple auf die Nettokaltmiete war also bei 5% Zinsen locker ausreichend, um sein Objekt vom Mieter sozusagen abbezahlen zu lassen, incl. Tilgung.

Nun besteht folgende Gefahr: Gehen die Marktteilnehmer davon aus, dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben, dann werden die Multiples weiter steigen. Schon jetzt wird in Ballungszentren gerne auch mal die 30-35fache Nettokaltmiete für Objekte bezahlt. Dieser Faktor kann bei Hypothekenzinsen dauerhaft deutlich unter 2% auch auf über 40 steigen.

Was aber, wenn die Inflationsraten wieder anziehen? Dann steigen die Leitzinsen und auch die Renditen der Pfandbriefe, die Grundlage der Hypothekenkredite sind.

Und dann werden irgendwann auch wieder Multiples auf die Nettokaltmieten von unter 20 normal! Zwar steigen dann wahrscheinlich auch die Mieten, aber nicht annähernd stark genug, um diesen Effekt auszugleichen.

Mit anderen Worten. Zieht die Inflation (endlich) an, dann haben die Immobilienpreise voraussichtlich erhebliches Korrekturpotenzial. Und dieses wird umso größer, je länger die Niedrigzinsphase anhält. Jeder, der dann eine Immobilie gekauft hat, um sich vor Inflation zu schützen, wird seinen Augen nicht trauen. Die Inflation kommt - und die Immobilenpreise fallen.

Dies ist einer der Gründe, warum dauerhaft niedrige Zinsen brandgefährlich sind.

Die Notenbanken wären gut beraten, diesen Faktor für die Finanzstabilität stark zu gewichten.