Immobilienfonds sind Fonds, die ausschließlich oder zum großen Teil in Immobilien investieren. Unterschieden wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds sind reguläre Investmentfonds, die entweder als Publikumsfonds oder Spezialfonds ausgestaltet sind: Sie richten sich entweder an die Masse alle Anleger bzw. nur an institutionelle Investoren.

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Offene Immobilienfonds legen ihre Gelder jeweils in mindestens zehn verschiedene Objekte an. Mindestens einmal im Jahr wird der Wert der von einem offenen Immobilienfonds gehaltenen Immobilien von einem sogenannten Sachverständigenausschuss bestimmt. Der Wert des Immobilienvermögens wird dabei anhand der in der Zukunft erzielbaren Mieteinnahmen berechnet.

Während der Finanzkrise ab dem Jahr 2007 kamen viele offene Immobilienfonds in Schieflage oder gerieten in Not: Zahlreiche Anleger zogen Gelder aus offenen Immobilienfonds ab, wodurch diese in eine Liquiditätskrise gerieten. Weil bei offenen Immobilienfonds ein Großteil des Fondsvermögens in Immobilien investiert ist, konnten ausstiegswillige Fondsanleger nicht ausbezahlt werden. Daraufhin musste eine Reihe offener Immobilienfonds geschlossen werden. Das für offene Immobilienfonds geltende Regelwerk wurde daher reformiert und die Bedingungen für den Verkauf erschwert. Einzelne Kapitalmarktexperten halten offene Immobilienfonds für ein Auslaufmodell.

Geschlossene Immobilienfonds werden im Zusammenhang mit einem konkreten Immobilienprojekt gegründet und funktionieren wie andere geschlossene Fonds. Ist das vorab festgelegte Fondsvolumen erreicht, wird der Fonds geschlossen. Es können dann keine weiteren Fondsanteile mehr gezeichnet werden. Auch eine Rückgabe von Fondsanteilen während der Laufzeit des geschlossenen Fonds ist in der Regel nicht möglich. Das ermöglicht den Fondsmanagern ein sehr stabiles Arbeiten, weil keine Rücksicht auf mögliche Kapital-Abflüsse genommen werden muss.